Особенности покупки дома в Джорджии. Советы специалиста

Дома в США. Особенности покупки дома в штате Джорджия | Блог Елены Бекстер American liFE

Процесс приобретения дома в США значительно отличается от того, как это происходит в странах постсоветского пространства.

В этой статье Лана Дэйвис, Директор по маркетингу и нетворкингу Tip Top Home Inspectors (штат Джорджия), расскажет о процессе покупки недвижимости и специалистах, которые этим занимаются, типах американских домов, и о том, как проверка состояния дома может снизить его цену.


С чего начать?

Первый шаг на пути к собственному жилью — определиться с параметрами дома, которые, по возможности, устроят всех членов семьи.

Что важно учесть:

  • Размер семьи
  • Увлечения членов семьи
  • Обязательства членов семьи (школа, секции, работа)
  • Главные цели и планы на ближайшие 5 лет
  • Кредитоспособность «добытчиков»

В зависимости от ответов по вышеперечисленным пунктам вам будет проще определиться в многообразии вариантов на рынке недвижимости и значительно сузить диапазон поиска.


Типы американских домов

Поскольку вариантов того, где и как жить множество, давайте слегка пройдёмся по типам домов.

Итак, дома в США бывают отдельностоящие и находящиеся в subdivisions.

Преимуществом отдельностоящих домов является практически полная свобода действий на своей территории. Вы можете как угодно планировать свой участок, добавлять или убирать постройки, заводить курочек, козочек и т.п.

Это улица, которая не относится к subdivisions:

дома-в-штате-джорджия-4

Если же ваш дом находится в subdivision, многое зависит от решений HOA (Home owners association), которая руководит всем, что происходит на территории  subdivision.

Вот так выглядит улица с домами одного из subdivisions в Джорджии:

дома-в-штате-джорджия-1
Фото Ланы Дэйвис

Иногда это касается не только построек, спиливания деревьев или размещения дополнительных транспортных средств на собственной же территории, но даже того, какие кусты можно либо нельзя высаживать перед своим домом и в какой цвет его красить.

Преимущества жизни в subdivision: наличие бассейна и теннисного корта, а также игровой площадки для детей, более тесные отношения с соседями, а в районах, где при въезде стоят ворота и требуется код, ещё и дополнительная безопасность.

В некоторых случаях HOA даже сами ухаживают за территорией перед домом, например, косят траву и высаживают цветы на вашей лужайке.

В subdivision условно может быть один из 3-х типов жилья либо комбинация, когда в одном subdivision встречаются разные типы домов:

  • single family house
  •  townhouse
  • condo

Single family house —  это отдельностоящий дом, чаще всего с двором достаточно большого размера.

Чтобы было понятнее о чём речь, на фото single family house:

дома-в-штате-джорджия-11
Фото Ланы Дэйвис

А это задний двор (backyard) single family house:

дома-в-штате-джорджия-2
Фото Ланы Дэйвис

Townhouse — обычно это двухэтажный дом с маленькой территорией за ним (что-то вроде палисадника), плотно стоящий рядом с другим домом, бывает настолько близко, что ваши соседи находятся буквально за стенкой.

Внутри одного из townhouse в штате Джорджия:

doma-v-shtate-dzhordzhija-townhouse

Задний двор townhouse:

дома-в-штате-джорджия-таунхаус

Condo — это жильё, похожее на квартиры. Как правило, их покупают, чтобы сдавать в аренду, если правила HOA позволяют.

doma-v-shtate-dzhordzhija-condo
Фото с сайта zillow.com

Кстати, то, что здесь называют apartments, по отдельности купить нельзя, apartment можно только снять, и это жильё принадлежит кооперативу или владельцу целого дома/комплекса домов.

Вот фото одного из apartment complex в штате Джорджия:

дома-в-штате-джорджия-апартмент

На каждую такую квартиру (apartment) обычно полагается определённое количество мест для парковки.

дома-в-штате-джорджия-апартмент-2

Single family house вам придётся полностью обслуживать самостоятельно, в то время как за экстерьер townhouse и condo чаще всего отвечает HOA.


Как выбрать район?

Далее, независимо от того, есть у вас дети-школьники или нет, рекомендую покупать жильё в районе школ с наивысшим рейтингом. Благополучие школы напрямую зависит от благополучия населения в этом районе.

Поскольку дороги в Атланте и пригороде представляют собой очень витиеватое и мудрёное переплетение, трафик является серьёзной проблемой, особенно в час пик. Поэтому при покупке здесь дома нужно очень серьёзно отнестись к оценке того, сколько времени вы будете проводить по дороге на работу и обратно домой.

Вот те самые дороги в Атланте:

атланта-сша-джорджия


Как происходит процесс покупки?

Опытный и грамотный риэлтор поможет найти жильё, которое будет по максимуму отвечать самым важным параметрам вашего будущего дома. Поэтому к выбору агента необходимо подойти очень серьёзно, как и к выбору остальных специалистов, чьи услуги понадобятся при покупке недвижимости.

Как уже было сказано в начале статьи, процесс покупки дома в США значительно отличается от привычного русскоговорящему человеку. Поскольку кредитная система здесь очень развита, большинство домов приобретается в кредит. Процесс оформления всех необходимых документов и прохождения всех этапов с момента подачи заявки на покупку продавцу дома и до завершения сделки занимает около месяца и требует тщательной подготовки.


К каким специалистам обращаться?

Даже если вы планируете оплатить стоимость недвижимости наличными, необходимо учесть множество важных факторов. Давайте разберёмся, какие специалисты задействованы в этом ответственном деле и какова их роль.

*** Цены на услуги специалистов, указанные в статье, ориентировочные. Они могут отличаться в зависимости от различных факторов и меняться со временем. Уточняйте актуальные цены непосредственно у тех специалистов, к которым вы обращаетесь.

Loan officer — специалист, который занимается оформлением кредита.  

От этого человека очень сильно зависит, получите ли вы желанный дом в свою собственность или нет. При выдаче кредита учитывается огромное количество моментов, о которых даже опытные покупатели могут не знать. Например, если вы погасили все задолженности по кредитам и закрыли все свои кредитные карты, это может негативно сказаться на вашем credit score и помешать получить наиболее выгодные условия по кредиту, как бы ни парадоксально это ни звучало.

Loan officer или mortgage specialist помогает от А до Я не только в процессе оформления кредита, но и грамотно подготовиться ещё до того, как человек обратится за кредитом, так как изначально бывает ясно, что будет отказ.

Если вкратце, на начальном этапе он определяет, насколько финансовое состояние человека соответствует условиям получения кредита. Потом ищет программу, которая подойдёт этому человеку, а если таких программ несколько, то говорит о плюсах и минусах, чтобы покупатель мог сделать выбор.

Обычно услуги кредитного специалиста составляют комиссию в размере 1% от суммы кредита. Т.е. на кредит в размере 500 000 долларов эта комиссия составит 5000 долларов. Многие банки взымают эту сумму с покупателя в виде более высоких процентных ставок и комиссионных сборов по ипотечному договору.


Real Estate Agent  — специалист, который помогает найти недвижимость, сделать предложение покупателю и оформить сделку.

Поскольку спрос на покупку домов в США сейчас намного превышает предложение, важно, чтобы ваш риэлтор сумел не только найти дом вашей мечты, но и составил такое предложение продавцу, от которого тот не сможет отказаться, при этом, минимально урезав ваши интересы как покупателя.

В среднем каждый продавец дома (с адекватной ценой) получает 10-15 предложений одновременно, среди которых и выбирает наиболее выгодное для себя.

Хороший агент знает, какие условия помогут выгодно отличиться среди остальных покупателей, а также умеет вести переговоры по внесению в контракт выгодных вам изменений. Наше агенство сотрудничает с большим количеством как англоговорящих, так и русско- и испаноговорящих агентов в штате Джорджия и мы будем рады порекомендовать наиболее подходящего для вас.

Как правило, комиссия агента по недвижимости составляет % от стоимости дома. В большинстве регионов комисия за услуги агентов вычитается из суммы, которую получает продавец за свой дом, и составляет 6-7% от его стоимости. Эти проценты в дальнейшем распределяются между агентом продавца и покупателя примерно 50/50. Размер комиссии агента оговаривается при подписании listing agreement между продавцом недвижимости и риелтором.


Appraisal professional — специалист, который производит рыночную оценку дома.

Оценка дома — это объективная оценка истинной (или справедливой рыночной) стоимости дома на данный момент.

Все кредиторы заказывают оценку во время процесса ипотечного кредита, чтобы обеспечить объективный способ оценки рыночной стоимости дома и убедиться, что сумма денег, запрошенная заёмщиком, адекватна.

Важно понимать, что оценщик смотрит на состояние самого строения и того, что постоянно к нему относится или прикреплено. Он не оценивает декор или мебель или всё, что непосредственно не относится к недвижимости.

Наиболее важными для оценки являются внешние физические характеристики дома (возраст, квадратные метры, количество спален и ванн, размер земли, местоположение, вид), а также внешнее состояние здания.

Стоимость услуг инспектора оплачивается отдельно и обычно не входит в сумму получаемого кредита, хотя и может быть оплачена в момент подписания сделки купли-продажи. В среднем плата за оценку составляет 450-750 долларов в зависимости от размера и местоположения недвижимости.


Home Inspector — специалист, который проверяет состояние дома на момент покупки, и на основании отчёта об инспекции даёт рекомендации о том, какие изменения/поправки и починки должны быть сделаны для безопасного и комфортного проживания.

Опытный инспектор может уберечь вас от крупных затрат и разочарований в дальнейшем. Во-первых, вы будете заранее знать о всех недостатках приобретаемой недвижимости, а во-вторых, на основании отчёта можно как снизить цену за дом в целом, так и потребовать от продавца проведение необходимых ремонтных работ, а также замену устаревшего или неработающего оборудования.  

Покупка дома — это одно из самых крупных денежных вложений в жизни человека и пара сотен долларов за услуги инспекции может сохранить вам несколько тысяч долларов, если, например, окажется, что давно пора было сменить окна или крышу. И это не говоря уже о том, что неправильная полярность розеток может привести к пожару.

Рекомендации по поддержанию дома в достойном состоянии, советы по ремонту и организации пространства и многое другое вы можете найти на нашей Facebook—странице.

Важный момент, который необходимо учесть при выборе инспектора: законы Джорджии не обязывают инспекторов получать профессиональную лицензию. Это означает, что практически любой человек без какого-либо специального образования может купить бизнес-лицензию и предлагать услуги инспектора. Понятно, что качество услуг таких инспекторов оставляет желать лучшего, и чаще всего они делают очень поверхностный осмотр дома.

Чтобы не попасть в такую ситуацию:

  • обязательно спросите, есть ли у инспектора сертификаты от известных инспекторских ассоциаций, например, InterNACHI  и AHIT;
  • выясните, является ли он активным членом этих ассоциаций. Если инспектор in a good standing with home inspection associations, это означает, что он постоянно повышает свою квалификацию, систематически проходит обучение и обновляет знания о современных строительных стандартах и кодах.
  • уточните,  в каком виде и как быстро вы получите отчёт, а также предоставляет ли инспектор пост-инспекционные услуги. Например, инспектор нашей компании высылает электронный отчёт с фотографиями и деталями в течение нескольких часов после инспекции. Также он обязательно свяжется с вами лично и ответит на все возникшие по отчёту вопросы, объяснит серьёзность найденных недостатков и даст рекомендации по их устранению.

Обычно стоимость услуг инспектора — это либо процент от стоимости дома, либо определённая сумма, которая зависит от метража и возраста дома. В нашей компании Tip Top Home Inspectors мы рассчитываем цену индивидуально для каждого покупателя, поскольку стремимся предоставлять не только качественные, но и доступные услуги. Заказать инспекцию можно непосредственно на сайте.

tip-top-home-insperctors

Многие часто путают appraisal and home inspection. Appraisal inspection оценивает, сколько дом в среднем стоит на рынке, home inspection проверяет его фактическое внешнее и внутреннее состояние.


Closing attorney  специалист, который контролирует процесс закрытия сделки.

Обычно этим занимается Title agent — специалист, которого предоставляет Title Company.

Однако, в Джорджии лицензированный адвокат должен принимать участие во всех операциях с недвижимостью, в отличие от многих других штатов, в которых компании-эмитенты (Title Company) занимаются депонированием и закрытием сделок.

Как правило, в сделке участвует только один адвокати он представляет либо сторону кредитора, финансирующего покупателя, либо самого покупателя, если это покупка за наличные деньги.

Closing attorney действует как совокупный агент страховой компании, покупателя, продавца и любых других сторон, участвующих в сделке с недвижимостью, и несёт ответственность за то, чтобы все документы, связанные с владением имуществом, были в порядке до совершения сделок с недвижимостью.

Такой адвокат гарантирует, что право собственности на приобретаемую недвижимость является законным. Основываясь на результатах поиска истории приобретаемого имущества, closing attorney подготовит обязательство по недвижимости для кредитора и покупателя. В нём указаны условия, на которых адвокат выдаёт своеобразное страхование (title insurance) на это имущество.


Страхование недвижимости

Такое страхование защищает кредитора и /или будущего владельца от судебных исков или претензий к собственности. Адвокат должен подробно объяснить вам виды рисков, защищаемых страхованием.

Существует два типа страховых полисов, каждый из них оплачивается при закрытии сделки, как правило, покупателем.

1) Lender’s title insurance. Гарантирует, что кредитор имеет первоочередное право владения имуществом и обычно требуется кредитором.

2) Owner’s title insurance. Защищает покупателя, гарантируя, что покупатель имеет легитимное имущество. Он является дополнительным и оплачивается при закрытии в качестве разовой премии.


Как видите, приобретение дома в США сопряжено не только с поиском самого дома и решением финансовых вопросов. И на каждом этапе важно, чтобы ваши интересы представлял опытный и надёжный специалист.


В дальнейших статьях мы более подробно обсудим, как именно происходит инспекция дома, что она в себя включает и на какие характеристики важно обратить особое внимание, приобретая жильё.


tip-top-home-inspectors

Лана Дэйвис
Директор по маркетингу и нетворкингу
Tip Top Home Inspectors

 


Другие полезные материалы в блоге:

Иммиграция в США. Что нужно сделать до переезда?

нью-йорк-аэропорт

 

 

 

 

 

Топ-20 самых высокооплачиваемых профессий США

нью-йорк

 

 

 

 

 


***Редакция блога не несёт ответственности за содержание и рекомендации в статье. Мнение автора статьи может не совпадать с мнением редакции.

Поделиться

2 Replies to “Особенности покупки дома в Джорджии. Советы специалиста”

  1. Очень полезная статья! Немного напутали с комиссионными процентами риэлтору, но в целом очень дельная информация.

    1. Спасибо, Ольга! По процентам уточним информацию и исправим.

Добавить комментарий

два × один =